No. Existen varios tipos de contratos de alquiler, que incluyen contratos por períodos de tiempo específicos o simplemente alquileres mensuales. Por lo general, los contratos de alquiler a largo plazo son válidos por un año. A menos que infrinja los términos del contrato, el propietario de su departamento o casa no puede modificarlo ni aumentar el alquiler, a menos que el contrato de alquiler indique lo contrario. Además, el propietario no puede exigirle que se mude antes de que finalice el plazo establecido en el contrato de alquiler.
Por otro lado, los alquileres mensuales no tienen un plazo fijo. Continúan hasta que decida mudarse o hasta que el propietario le solicite que desaloje la propiedad. Si paga su alquiler mensualmente y decide mudarse, debe notificar al propietario con al menos 30 días de anticipación. Si el propietario desea aumentar el alquiler, debe comunicárselo por escrito con 30 días de anticipación si el aumento es del 10% o menos, o con 60 días de anticipación si el aumento supera el 10%.
Si el propietario desea que se mude y ha vivido en la propiedad alquilada durante un año o menos, debe proporcionarle un aviso previo de 30 días. Si ha vivido en la propiedad alquilada durante más de un año, el aviso previo debe ser de 60 días. Sin embargo, usted y el propietario pueden acordar por escrito un aviso previo más corto.
En caso de que usted viole las reglas establecidas en el contrato, como no pagar el alquiler, utilizar la propiedad para actividades ilegales o perturbar el orden público, el propietario puede darle un aviso de 3 días para pagar el alquiler o desocupar, cesar su conducta ilegal o desocupar de forma inmediata.
No. Los contratos de alquiler pueden ser tanto orales como escritos, ya sean contratos por un tiempo fijo o de mes a mes. Sin embargo, generalmente se requiere que los contratos de alquiler que superen un año estén por escrito para que sean legalmente vinculantes.
Contrato oral: Cuando existe un contrato oral, no se registra por escrito. Usted y el propietario llegan a un acuerdo mediante una conversación verbal. Algunas personas prefieren tener un contrato oral porque implica menos formalidades. Sin embargo, debido a que las partes pueden recordar el contrato de manera diferente después de varios meses, suele ser más recomendable tener un contrato por escrito. Además, los contratos de alquiler orales son más difíciles de hacer cumplir legalmente.
Contrato escrito: Si usted posee un contrato de alquiler escrito, es importante leerlo detenidamente y asegurarse de comprenderlo antes de firmarlo. A veces, los contratos de alquiler mensuales o a largo plazo incluyen "Reglas y regulaciones" adicionales. No firme el contrato hasta que haya leído y comprendido estas reglas adicionales. Además, antes de firmar el contrato, verifique que todos los espacios en blanco estén completados o tachados, y solicite una copia para sus registros.
Al alquilar un departamento o una casa, es recomendable solicitar el nombre, la dirección y el número de teléfono del propietario o el agente del propietario. Esta información es útil en caso de emergencias, como un daño en las tuberías o la pérdida de llaves. También es importante conocer cómo comunicarse con el propietario en caso de tener alguna queja.
Usted tiene la capacidad de realizar cambios en un contrato antes de firmarlo, siempre y cuando el propietario esté de acuerdo con dichos cambios. Puede tachar cláusulas que usted y el propietario acuerden eliminar. Si desea agregar algo nuevo, debe escribirlo. Por ejemplo, si el contrato de alquiler establece que el propietario puede darle un aviso de solo siete días antes de aumentar el alquiler, pero usted prefiere recibir un aviso de 30 días, puede solicitar al propietario que realice ese cambio o tachar la cláusula correspondiente. Ambas partes deben poner sus iniciales en cada modificación realizada.
Si desea fumar o tener mascotas en el departamento, pero el contrato de alquiler prohíbe estas acciones, puede preguntarle al propietario si está dispuesto a cambiar esa parte del contrato.
Si el contrato establece que todo en el departamento se encuentra en buenas condiciones, pero usted no tuvo la oportunidad de inspeccionarlo previamente, puede escribir "Sujeto a inspección" junto a dicho párrafo.
Algunos contratos de alquiler escritos incluyen reglas que no pueden hacerse cumplir legalmente. Muchos de estos contratos son formularios impresos que se encuentran disponibles en tiendas de suministros de oficina. Estos formularios a menudo no están actualizados conforme a los cambios legales. Usted no estará obligado a cumplir con ninguna regla ilegal u obsoleta establecida en el contrato de alquiler que firme. Por ejemplo, si su contrato de alquiler indica que el propietario no es responsable si usted resulta lesionado debido a condiciones deficientes en el edificio, esto podría ser considerado como una cláusula ilegal. Del mismo modo, el acuerdo puede indicar que no puede realizar reparaciones y deducirlas del alquiler, pero en ocasiones sí puede realizarlas.
Recuerde que es importante comunicarse y llegar a un acuerdo mutuo con el propietario antes de realizar cualquier cambio en el contrato de alquiler.
Es posible. El propietario puede solicitar ciertas tarifas y depósitos. A su vez, usted tiene derecho a obtener un recibo o un contrato por escrito que explique los cargos y cómo solicitar un reembolso en el futuro. Si bien la ley considera que todos los depósitos son "depósitos de garantía", a continuación se presentan algunos pagos que el propietario puede requerir:
- Alquiler del último mes por adelantado: El propietario puede pedirle que pague el alquiler del último mes antes de mudarse. Sin embargo, si usted avisa con suficiente anticipación antes de la mudanza, no será necesario que pague el alquiler del último mes.
- Depósito de garantía: Este depósito puede utilizarse para reemplazar una ventana rota u otros daños ocasionados mientras usted era el inquilino. Si no ha causado ningún daño, se le debe devolver el depósito de garantía.
- Tarifa o depósito de limpieza: Algunos propietarios exigen una tarifa o depósito de limpieza. Su contrato de alquiler puede indicar que esta tarifa no es reembolsable. Sin embargo, esto es ilegal. Por lo general, se le debe devolver el dinero si mantiene el lugar limpio, independientemente de si se llama tarifa o depósito.
- Tarifa de verificación de crédito: Muchos propietarios le solicitan que pague el costo de verificar su crédito.
El propietario debe devolverle el depósito de garantía a más tardar tres semanas después de su mudanza o explicar por escrito por qué no se le devolverá. Además, el propietario debe rendir cuentas sobre cómo se utilizó su dinero. Si el propietario necesita utilizar parte del dinero para limpieza o reparaciones, debe devolverle el saldo. Sin embargo, ¿qué sucede si el propietario no le notifica o si usted cree que el propietario no tiene derecho a retener el dinero? En ese caso, puede presentar una demanda en el tribunal de reclamos menores y, si gana el caso, puede obtener un reembolso total o parcial.
La ley en Costa Rica establece un límite máximo para la cantidad total de depósitos que se pueden exigir. El total no puede superar el costo de dos meses de alquiler para apartamentos sin amueblar o tres meses de alquiler para apartamentos amueblados.
Además, tenga en cuenta que no está cubierto por las pólizas de seguro del propietario. Si desea protección contra incendios y robos, puede contratar un seguro de inquilinos.
Una nota importante sobre el pago del alquiler: Evite pagar en efectivo a menos que le proporcionen un recibo. Es preferible realizar el pago a través de transferencia electrónica, depósito bancario o cheque.
Es importante leer detenidamente el contrato de alquiler, ya que es probable que explique lo que debe hacerse en dicha situación. Por ejemplo, es posible que el contrato contenga una cláusula de "renovación automática", lo cual significa que si está pensando mudarse, debe informarlo al propietario antes de que el contrato de alquiler expire. Esta cláusula también se aplica al propietario: él también debe solicitarle que se mude antes del vencimiento del contrato. De lo contrario, el contrato de alquiler se renovará por el mismo período de tiempo que el contrato original.
Tenga en cuenta que las cláusulas de renovación automática no son exigibles si no están impresas en negrita y con letra del mismo tamaño que esta. ¿Qué sucede si tiene un contrato de alquiler por seis meses o un año, pero no hay una cláusula de renovación automática? Si paga el alquiler mensualmente y el propietario acepta su pago después de la expiración del contrato, este se renueva automáticamente como un contrato mensual.
Es posible que su contrato de alquiler no sea un contrato estándar de seis meses o un año. En su lugar, puede tener una fecha de finalización específica. En ese caso, puede continuar viviendo en el departamento después de esa fecha con un contrato mensual si el propietario acepta su pago del alquiler.
En general, si usted, un miembro de su familia o un amigo causan el daño, es su responsabilidad completar las reparaciones, a menos que su contrato de alquiler o el propietario le indiquen lo contrario. Por ejemplo, si su hijo rompe una ventana, usted deberá encargarse de reparar el vidrio. Puede solicitar al propietario o a la administración que realicen la reparación, pero deberá estar preparado para pagar por ello. Sin embargo, si el daño no fue causado por usted, es probable que el propietario sea responsable de realizar las reparaciones.
El mejor momento para solicitar reparaciones o mejoras es antes de mudarse, pero después de haber firmado el contrato de alquiler. Es recomendable recorrer el departamento o la casa con el propietario o administrador y solicitar las reparaciones necesarias. Además, es aconsejable llevar a un amigo como testigo en caso de que usted y el propietario tengan algún desacuerdo posterior sobre las reparaciones prometidas.
También es una buena idea tomar fotografías de los problemas existentes, como una pata rota de una mesa o una lámpara que no funcione. Usted y su amigo deben fechar e inicializar las fotos. Estas fotografías también pueden ser útiles para asegurarse de que le devuelvan su depósito al momento de mudarse. En caso de que las reparaciones no se realicen en la fecha acordada, envíe un recordatorio por correo y guarde una copia. Es conveniente poner todos los pedidos de reparaciones por escrito, fechándolos y conservando una copia para referencia futura.
Sí, pero únicamente en emergencias. Por ejemplo, suponga que una bañera se desborda en el departamento de arriba del suyo. En ese caso, el propietario podrá entrar a su departamento para ver si hay daños de agua incluso si usted no está en su casa.
El propietario también puede entrar por ciertos otros motivos, pero únicamente después de darle una notificación por escrito con 24 horas de antelación y únicamente en horario normal de oficina. Por ejemplo, si usted piensa mudarse, el propietario tiene derecho a mostrar el departamento o a la casa a posibles inquilinos. También puede ser que el propietario quiera que un electricista inspeccione el cableado. El propietario le tiene que dar una notificación por escrito con 48 horas de antelación para hacer una inspección de su unidad antes de que la desocupe.
El propietario tiene derecho a esperar que usted siga las reglas de su contrato de alquiler. Por ejemplo, usted debe pagar el alquiler a tiempo y mantener el departamento o la casa limpios. Y también debe evitar molestar a otros inquilinos con fiestas ruidosas o el televisor puesto muy fuerte.
Además, use el departamento o la casa solamente como esté supuesto a utilizarse. Por ejemplo, no tenga un negocio de tintorería en un departamento residencial en alquiler.
El propietario también tiene derecho a esperar que usted arregle todas las cosas que dañe. Si rompe una lámpara en un departamento amueblado, por ejemplo, debe arreglarla o reemplazarla.
Si usted no sigue las reglas, el propietario puede tener un buen motivo para pedirle que se mude. Y si no se muda, el propietario puede demandarlo en la corte para desalojarlo.
Además, si bien nadie puede negarse a alquilar una propiedad a alguien con hijos, el propietario sí tiene derecho a limitar la cantidad de personas que puedan vivir en el departamento.
El propietario también tiene derecho a vender el edificio. Si se vende el edificio, su contrato de alquiler no cambia. El propietario debe ya sea transferir sus depósitos al nuevo propietario o devolvérselos a usted. Si transfiere los depósitos, el propietario se lo tiene que decir por escrito y darle el nombre, la dirección y el número de teléfono del nuevo propietario.
Usted puede alquilar su departamento a otra persona, excepto si su contrato de alquiler dice lo contrario. Esto se conoce como “subalquilar”. Si el contrato de alquiler prohíbe que subalquile, pregúntele al propietario si lo puede hacer y pídale su aprobación por escrito. Verifique que su subinquilino sea una persona responsable. Si el subinquilino causa daños o no paga el alquiler, usted lo tendrá que pagar.
Algunas comunidades tienen leyes de “control de alquileres” que confieren ciertas protecciones contra los aumentos de los alquileres. Por lo general esas leyes dicen cuándo y cómo le pueden aumentar el alquiler. Muchos gobiernos locales tienen organismos de “juntas de alquiler” que lo pueden ayudar con asuntos vinculados a las leyes y ordenanzas locales sobre alquileres.
Usted también tiene derecho a tener un lugar decente para vivir. La ley dice que su departamento en alquiler debe ser habitable. Si el departamento no es habitable—sin que sea su culpa—se puede mudar. Es posible que no tenga que pagar alquiler después de mudarse, incluso si tiene un contrato de alquiler.
También puede demandar al propietario por todos los alquileres que haya pagado en exceso mientras vivía en condiciones deficientes que causaban que fuera impropio para alquilar.
Por ley, para que un lugar sea inhabitable o “impropio para alquilar”, el problema tiene que ser sustancial y puede incluir:
Sí. Digamos que hay problemas en el techo (goteras) y que el propietario no lo arregla, a pesar de sus llamadas telefónicas y cartas. En ese caso usted puede denunciar al propietario al departamento de viviendas o de inspección de edificios.
¿Y si hay ratas o ratones en el edificio? ¿O si no recogen la basura por una semana?
Llame al ministerio de salud. Mucha basura en los pasillos puede ser un peligro de incendio. En ese caso usted puede denunciar al propietario al departamento de bomberos.
Es posible que la dependencia de gobierno a la que llame dé una notificación por escrito al propietario para que corrija el problema dentro de los 60 días. Si no hay mejoras, es posible que usted pueda demandar al propietario.
Si los problemas causan que el departamento sea impropio para alquilar, puede hacer las reparaciones usted mismo o pagar para que se hagan. Después es posible que pueda descontar ese dinero de su alquiler. Pero no puede descontar más que el costo de un mes de alquiler por una reparación, ni tampoco puede descontar los costos de las reparaciones más de dos veces por año.
Usted puede dejar de pagar el alquiler hasta que se hagan las reparaciones. Sin embargo, ese procedimiento puede ser arriesgado si no tiene asesoramiento legal, porque el propietario lo puede demandar. Y conviene que usted ponga el monto del alquiler en una cuenta de “garantía bloqueada”. Eso garantiza que usted tendrá el dinero necesario para pagar el alquiler después de que se hayan hecho las reparaciones o si se tiene que mudar.
En ambos casos, escríbale primero al propietario y explíquele lo que piensa hacer. También debe darle al propietario un plazo razonable para que haga las reparaciones. Tenga presente que estos dos remedios pueden terminar en un desalojo si no se hacen bien. Obtenga asesoramiento legal antes de retener el alquiler o pagar las reparaciones.
Si usted tiene una queja significativa, es posible que otros inquilinos también la tengan. Organice una reunión para hablar sobre el problema. Es posible que todos los inquilinos decidan firmar una carta pidiéndole al propietario que haga la reparación o la mejora. O podrían decidir elegir a alguien para que se reúna con el propietario en nombre de los inquilinos.
Si todo lo demás falla, usted y los demás inquilinos pueden considerar una huelga de alquileres. Pero antes de hacerlo consideren juntar dinero de todos para contratar a un abogado.
Sí, en algunos casos el propietario lo puede demandar, independientemente de si su contrato de alquiler es a plazo fijo o de mes a mes.
Si tiene un contrato de alquiler, el propietario puede tratar de desalojarlo por motivos como no pagar el alquiler, violar su contrato de alquiler o perturbar el orden público. En esos casos, antes de demandarlo para desalojarlo el propietario le tiene que dar la notificación por escrito apropiada de 3 días para que se mude. El propietario también lo puede demandar para desalojarlo si viola alguna parte del contrato de alquiler o si le pide que se mude cuando se vence su contrato de alquiler y usted se niega a hacerlo.
Si tiene un contrato de alquiler de mes a mes y no vive en una unidad sujeta a control de alquileres, el propietario le puede dar una notificación por escrito para que se mude incluso si no hizo algo malo. Si vivió en la unidad por un año o menos, le tienen que dar una notificación de 30 días. Si vivió en la unidad por más de un año, le tienen que dar una notificación de 60 días. Si bien usted es responsable por pagar el alquiler durante el período de la notificación, si el propietario acepta el alquiler que usted le paga para cubrir un período de tiempo después de que vence la notificación, al aceptar su dinero el propietario invalida la notificación. Para obtener más información sobre su situación específica, conviene que hable con un abogado.
Si no se muda dentro de ese plazo, el propietario lo puede demandar para desalojarlo. Sin embargo, en algunas comunidades sólo lo pueden desalojar si hizo algo malo, como no pagar el alquiler, violar las reglas o hacer algo ilegal.
Para desalojarlo, el propietario tiene que ir a la corte. La demanda contra usted se conoce como una acción por “retención ilícita de un inmueble”.
Un juicio de desalojo empieza de la siguiente manera. Después de que usted recibe una notificación de 3 días, 30 días ó 60 días y transcurrió ese plazo, el propietario le envía una “demanda”. La demanda es un documento que dice que lo están demandando. Usted tiene cinco días—incluyendo los fines de semana—para responder a la demanda. También recibirá una “citación”, que le indica cuándo y dónde debe responder. Tiene que responder a la demanda por escrito, utilizando los formularios apropiados de la corte. Si no lo hace, el caso probablemente se decidirá a favor del propietario.
Para tratar de evitar una demanda, usted puede sugerir “mediación”. Esto significa que una “persona neutral”—alguien que no tiene nada que ver con el problema—tratará de ayudar a usted y al propietario a resolver sus diferencias.
Por ley, un propietario que quiere que usted se mude no puede cambiar la cerradura de su departamento o de su casa, ni sacar sus pertenencias ni ninguna puerta o ventana. El propietario tampoco puede cortar legalmente el gas, la electricidad o el agua. Si ocurre alguna de esas cosas, usted puede demandar al propietario en la corte.
Si gana el caso, el propietario tendrá que pagar los daños causados. Por ejemplo, los alimentos en su nevera se pueden haber estropeado porque la electricidad estuvo cortada. Es posible que el propietario tenga que pagar los honorarios de su abogado. Sin embargo, si usted pierde el caso es posible que tenga que pagar los honorarios del abogado del propietario.
Si pierde, tendrá que mudarse, y es posible que tenga que pagar los costos de ir a la corte, incluyendo los honorarios de los abogados y los alquileres atrasados. También puede “apelar”. Eso quiere decir que puede pedir a una corte de mayor instancia que vuelva a oír su caso. Pero igual se tendrá que mudar, excepto si la corte le concede una “suspensión”, o demora, hasta que se llegue a una decisión final sobre su caso.
Si no apela, no tendrá más opción que mudarse. Si no se muda, el propietario puede obtener una “orden judicial de transferencia de posesión de un inmueble”. Este es un papel que ordena a los alguaciles que lo saquen de la vivienda.
¿Qué pasa si se muda y deja sus pertenencias en la unidad?
El propietario le tiene que dar 15 días (18 días si le envía la notificación por correo) para sacarlas. Si no reclama sus pertenencias durante ese tiempo, el propietario las puede tratar como bienes abandonados.
Es posible que crea que el propietario de un departamento o una casa no se los quiera alquilar por su raza, religión, nacionalidad, antecedentes, edad, orientación sexual, sexo o discapacidad. Tal vez el propietario no quiera alquilar una unidad a usted y a una persona del sexo opuesto porque no están casados. Si ese es el caso, busque la ayuda de un abogado con experiencia en derecho de propietarios e inquilinos para que le asesore en este tema.
Si no conoce un abogado, pida a un amigo, a un compañero de trabajo, a su empleado o a un socio de negocios que le recomienden uno. Es recomendable que pregunte si el abogado tiene experiencia en derecho de propietarios e inquilinos.
Los honorarios de los servicios de referencia de abogados varían. No olvide preguntar si hay que pagar por la referencia o la consulta inicial. Y si decide contratar a un abogado, verifique que entienda qué estará pagando, cuánto costará y cuándo tendrá que pagar su cuenta. Es recomendable que hable con varios abogados antes de contratar a uno.
¿Qué pasa si no tiene suficiente dinero para pagar el asesoramiento legal? Es posible que pertenezca a un plan de “seguro legal” que cubra esos tipos de servicios o, si sus ingresos son muy bajos, puede ser que cumpla con los requisitos para obtener ayuda legal gratis o de bajo costo.
