Una de las cosas importantes en la vida, es comprarse una casa, y finalmente dejar de alquilar para arriesgarnos a tener algo casa propia, o bien adquirirla a modo de inversión donde va parte importante de nuestros ahorros. Por eso es importantísimo asesorarnos bien con el profesional correcto a fin de correr el menor riesgo posible y no tener que lamentarnos mas tarde.
A continuación algunos consejos para tener en cuenta:
Sobre la Casa: Vimos la casa y nos gusto; está cerca de lugares importantes, es amplia, luminosa y bien ubicada.
Primer punto: Asesorarse por un arquitecto que verá más allá que nosotros y podrá percibir humedad y otras cosas que quienes no entendemos no veremos.
Segundo punto: Nos gustó. Comenzamos a negociar el precio, ahora qué? Generalmente se querrá firmar una Reserva de Compra, costumbre más generalizada cuando existe una inmobiliaria intermediando y debe presentarle la oferta al vendedor.
Es importante ANTES DE FIRMAR UN DOCUMENTO, primero, asesorarse jurídicamente y segundo tomar los recaudos y precauciones sumamente importantes.
Su abogado de confianza pedirá: Informe de dominio e Inhibiciones con ante el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble: Si los vendedores "en su persona" se encuentran inhibidos, es decir, si esta anotado en el Registro que no pueden vender o comprar y porque razón (ello figurara en la "ficha" de cada uno) Si la casa tiene embargo, por deudas, hipoteca bancaria o no, se solicita incluso información bancaria para saber cual es la situación de cada vendedor.
En caso de que el vendedor fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Contrato de Compra Venta. (Constitución de sociedad, Acta Social, Poder (especial) para vender esa propiedad realizado ante el Abogado.
También se sabrá si la propiedad está sometida a alguna restricción como ser que esté afectada a una expropiación futura para una autopista o que la calle donde está ubicada deba ser ensanchada, en cuyo caso puede que en el futuro haya que demoler una parte del frente. Será importante también para cotejar que las medidas y superficies del inmueble correspondan con las que uno cree comprar. Todo esta averiguación no demorara más de una semana y se tendrá tranquilidad absoluta.
Obviamente no podrá firmar nadie por él, así que en principio no podría hacerse. Ahora, si quienes quieren vender, supongamos los hijos del fallecido, ya tramitaron la sucesión y el juez declaró como herederos a estos y ordena tal inscripción a su nombre, si podrá hacerse.
Es necesario aclarar que sin sucesión no podrán vender quienes no sean herederos declarados por juez. No es válido que yo firme como hija de mi padre fallecido, dado que no es un título valido o perfecto, lo que ningún escribano admitirá y aun así, me imposibilitará vender cuando lo quiera. Si o si deberá hacerse la sucesión del vendedor fallecido. Si el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto, haber autorizado su venta. De todo ello el abogado deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando. Todo esto surgirá del Expediente sucesorio que el abogado verá y deberá corroborar.
Si el inmueble tiene deuda por impuestos será el escribano quien lo ponga de manifiesto al escriturar y quien retendrá el dinero para el pago de tales, dado que de otra manera no está autorizado a escriturar por ley. (Ahora bien, recordemos pedirle los recibos pagos de tales impuestos, dado que es práctica común que no se pidan, en la creencia de que se pagaran, y es común que el escribano "olvide" pagarlos y "olvide" entregarnos la constancia, cuestión que surgirá cuando años después queramos vender, dado que saltaran las mismas deudas por iguales periodos de mismos impuestos: Rentas, Municipal, etc.)
Una vez seguros de lo anterior, "Oferto" la suma que entiendo vale el inmueble, entregando asimismo una suma de dinero o cheque a fin de darle seriedad a mi oferta. En caso de que esta oferta no sea aceptada por el vendedor, la suma será devuelta, en caso de ser aceptada se descontará del precio final y el inmueble formalmente dejará de estar a la venta.
El objetivo es que el vendedor se siente a evaluar si le conviene o no mi oferta por encima de otras donde tal vez no hubo seriedad, no se ofertó dinero o bien, adelantarnos a otras. En muchos casos no se acepta ni pagaré ni cheque, pero de no progresar la oferta será mucho más fácil de recuperar el cheque o pagaré que el efectivo. Si una vez firmada, como comprador me arrepiento, obviamente perderé lo dado en reserva de mi futura casa. Por lo tanto en la Reserva constaran los datos completos de vendedor y comprador, la oferta y la fecha en que se firmara el Boleto de Compraventa, que será el paso posterior. Aquí es donde el comprador, sin dejarse influenciar por el vendedor, deberá buscar un abogado de confianza que intervendrá tanto en el contrato como en la escritura traslativa de dominio, de modo que no sea el vendedor quien ofrezca los servicios de "su" abogado, en tanto que siempre éste mirará su propio interés sin defender el nuestro.
Aun hoy persiste la creencia de que tener un contrato de compraventa es igual a tener la titularidad de una propiedad. En ese error se embarca más de un firmante de este tipo de contratos que, por desconocimiento o falta de dinero para la escritura, a veces paga hasta el cien por ciento del valor del inmueble y ya se siente dueño, cuando en realidad no es dueño de nada, salvo de la posibilidad de reclamar al otro si no cumple.
No se es dueño y titular del inmueble hasta tanto se lleve a cabo la Escritura Traslativa de Dominio, la que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble, donde constan sus anteriores dueños, embargos, hipotecas y todo lo que hace a la "ficha de la propiedad".
Momento en el cual se entregará el dinero para completar el valor y la posesión de esta por parte del vendedor. Por lo tanto podrán pasar muchos "dueños" con contratos, pero legalmente y para el Registro, será comprador quien inscriba su casa a su nombre, y vendedor, quien la transmita por escritura también e inscriba este acto también en el Registro. Esto vale también para embargos y créditos: no me podrán embargar una propiedad, ni servirá de garantía para ningún crédito personal si no es mía formalmente, dado que solo poseo un contrato.
Una vez con nuestro abogado al lado, se firmará el Contrato de Compraventa, que desde ya no deberá ser de los de formulario, ni redactado por el vendedor, donde constaran todos los datos de la propiedad (lo que se llama Nomenclatura Catastral), de los intervinientes: comprador y vendedor, la fecha de escrituración, la forma de pago, el lugar, la plata que se entrega en ese momento, moneda y todos los detalles que hacen a la operación.
Puede no entregarse nada de dinero, dado que las condiciones serán las que se pacten entre las partes, lo que no le quitara validez a tal documento, (aun cuando el comprador en caso de concurso o quiebra del vendedor, no podrá presentarse con crédito privilegiado a reclamar lo correspondiente.)
Justamente los juicios por "Escrituración" derivan de la falta de firma de la escritura, reclamado por vendedor o comprador, atento que el Contrato sí es documento legal para exigir los derechos propios y los deberes a los que el otro se comprometió, dando lugar incluso para reclamar indemnización.
Llegado el día de Escriturar en la fecha y lugar pactados, con el Escribano designado, Este nos reunirá para verificar que la escritura llevada a cabo es completa de datos propios y del inmueble, del precio y de todas las cuestiones que se pactaran. Además ya habrá verificado lo que se llama "antecedentes del titulo", es decir, vera el árbol genealógico del inmueble descartando cualquier vicio o imperfección de este.
Se firmará, se entregará lo que queda del precio y el vendedor entregara la "posesión" finalmente de la casa, con la llave. Los honorarios del escribano y gastos de la escritura serán abonados como acordaron las partes, en general los asume el comprador, así como los gastos de tramitación previa la escritura los paga el vendedor.
Otra de las creencias populares es que extraviada la escritura no soy más el dueño de la propiedad.
Puede ocurrir que todo haya salido bien, este en posesión de mi casa finalmente y un día, quiera por ejemplo, Afectar mi Casa como Bien de Familia, y la misma por razones desconocidas no aparezca, que hago?
En este caso el trámite de sacar una copia o Segundo Testimonio de la original es realizado por el Escribano con el que hicimos la escritura, si es que el protocolo respectivo está en su poder (de acuerdo al paso del tiempo), cuestión que dirimiremos con un llamado telefónico En caso contrario, estará depositado en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Notarios de la respectiva jurisdicción, donde podremos acercarnos con un recibo de Rentas o Municipal, a fin de que me expidan el Segundo testimonio para inscribir ante el Registro de la propiedad, y listo, volveré a ser dueño.
